物業(yè)承接查驗辦法
第一條 為了規范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導和監督，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位按照國家有關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行檢查和驗收的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)承接查驗應當遵循誠實(shí)信用、客觀(guān)公正、權責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。
第四條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設工程的設計、施工、分戶(hù)驗收和竣工驗收等活動(dòng)，向建設單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗創(chuàng )造有利條件。
第五條 國務(wù)院住房和城鄉建設主管部門(mén)負責全國物業(yè)承接查驗活動(dòng)的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)承接查驗活動(dòng)的指導和監督工作。
第六條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。
第七條 建設單位制定的臨時(shí)管理規約，應當對全體業(yè)主同意授權物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
第八條 建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應當包含物業(yè)承接查驗的內容。
前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內容沒(méi)有約定或者約定不明確的，建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補充。
不能達成補充協(xié)議的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒(méi)有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。
第九條 建設單位應當按照國家有關(guān)規定和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第十條 建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
第十一條 實(shí)施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：
?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門(mén)備案；
?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
?。ㄈ┙逃?、郵政、醫療衛生、文化體育、環(huán)衛、社區服務(wù)等公共服務(wù)設施已按規劃設計要求建成；
?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求；
?。ㄎ澹╇娞?、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書(shū)；
?。┪飿I(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他條件。
第十二條 實(shí)施物業(yè)承接查驗，主要依據下列文件：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)買(mǎi)賣(mài)合同；
?。ǘ┡R時(shí)管理規約；
?。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┪飿I(yè)規劃設計方案；
?。ㄎ澹┙ㄔO單位移交的圖紙資料；
?。┙ㄔO工程質(zhì)量法規、政策、標準和規范。
第十三條 物業(yè)承接查驗按照下列程序進(jìn)行：
?。ㄒ唬┐_定物業(yè)承接查驗方案；
?。ǘ┮平挥嘘P(guān)圖紙資料；
?。ㄈ┎轵灩灿貌课?、共用設施設備；
?。ㄋ模┙鉀Q查驗發(fā)現的問(wèn)題；
?。ㄎ澹┐_認現場(chǎng)查驗結果；
?。┖炗單飿I(yè)承接查驗協(xié)議；
?。ㄆ撸┺k理物業(yè)交接手續。
第十四條 現場(chǎng)查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┕灿迷O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
?。ㄈ┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等準許使用文件；
?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書(shū)面承諾補交的具體時(shí)限。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對建設單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設施設備出廠(chǎng)、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行現場(chǎng)檢查和驗收：
?。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
?。ǘ┕灿迷O備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線(xiàn)、電線(xiàn)、供暖及空調設備等；
?。ㄈ┕灿迷O施：一般包括道路、綠地、人造景觀(guān)、圍墻、大門(mén)、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動(dòng)車(chē)（非機動(dòng)車(chē)）停車(chē)設施、休閑娛樂(lè )設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
第十七條 建設單位應當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線(xiàn)電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現場(chǎng)檢查和驗收的內容。
第十八條 現場(chǎng)查驗應當綜合運用核對、觀(guān)察、使用、檢測和試驗等方法，重點(diǎn)查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀(guān)質(zhì)量和使用功能。
第十九條 現場(chǎng)查驗應當形成書(shū)面記錄。查驗記錄應當包括查驗時(shí)間、項目名稱(chēng)、查驗范圍、查驗方法、存在問(wèn)題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。
第二十條 現場(chǎng)查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數量和質(zhì)量不符合約定或者規定的情形，書(shū)面通知建設單位，建設單位應當及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗。
第二十一條 建設單位應當委派專(zhuān)業(yè)人員參與現場(chǎng)查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現場(chǎng)查驗的結果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。
第二十二條 物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。
第二十三條 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第二十四條 建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內辦理物業(yè)交接手續，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。
第二十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應當承擔違約責任。
第二十六條 交接工作應當形成書(shū)面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時(shí)間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。
第二十七條 分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項目整體交接手續。
第二十八條 物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續：
?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；
?。ǘ┡R時(shí)管理規約；
?。ㄈ┪飿I(yè)承接查驗協(xié)議；
?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單；
?。ㄎ澹┎轵炗涗?；
?。┙唤佑涗?；
?。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P(guān)的文件。
第三十條 建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書(shū)面告知業(yè)主。
第三十一條 物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗的過(guò)程和結果可以公證。
第三十二條 物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問(wèn)題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十三條 物業(yè)交接后，發(fā)現隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
第三十四條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規規定的以及行業(yè)規范確定的維修、養護和管理義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內，向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)承接查驗檔案。
第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任。
建設單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修服務(wù)，服務(wù)內容和費用由雙方約定。
第三十七條 建設單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，損害物業(yè)買(mǎi)受人的權益。
第三十八條 建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿(mǎn)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。
第四十條 建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。
第四十一條 物業(yè)承接查驗活動(dòng)，業(yè)主享有知情權和監督權。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。
第四十二條 建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。
第四十三條 建設單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規定處罰。
第四十四條 物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)調解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì )調解。
第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗活動(dòng)，可以參照執行本辦法。
第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門(mén)可以依據本辦法，制定實(shí)施細則。
第四十七條 本辦法由國務(wù)院住房和城鄉建設主管部門(mén)負責解釋。
第四十八條 本辦法自2011年1月1日起施行。
