“中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走到供需平衡的拐點(diǎn),躺著掙錢(qián)的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去?!比f(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林4月15日在深交所演講時(shí)表示,因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有支持長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品,所以萬(wàn)達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。雖然重資產(chǎn)模式還能發(fā)展,但難度在加大,要快速擴(kuò)大規(guī)模,就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),去房地產(chǎn)化。
“我們定了一個(gè)目標(biāo),5年內(nèi)把萬(wàn)達(dá)擁有的規(guī)劃為7000萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售物業(yè)消化掉,可能5年以后,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項(xiàng)目了?!蓖踅×直硎?,這意味著5年內(nèi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化,轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè),類(lèi)似于酒店管理公司,完全輕資產(chǎn)化。
“生意做得最牛的是拿別人的錢(qián)做自己的事”,王健林直言,萬(wàn)達(dá)要在5年之內(nèi)做到足夠大,徹底排斥掉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,萬(wàn)達(dá)要挖更寬更深的護(hù)城河。
值得注意的是,有接近萬(wàn)達(dá)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,王健林一直對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)不甚滿(mǎn)意,此時(shí)首次對(duì)外剖析萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略目標(biāo),也有提振股價(jià)之意。
“做輕資產(chǎn)為加快發(fā)展步伐”
“重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展,但難度在加大。要快速擴(kuò)大規(guī)模,就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。”王健林如是表示。
事實(shí)上,今年1月份萬(wàn)達(dá)已經(jīng)邁出了輕資產(chǎn)化的一步,與4家投資機(jī)構(gòu)合作,4家投資機(jī)構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),萬(wàn)達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。但按照王健林的目標(biāo)設(shè)計(jì),這只是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)化的開(kāi)始,“做輕資產(chǎn)是為了加快發(fā)展步伐”。
“今年底萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)的廣場(chǎng)將達(dá)到135個(gè),規(guī)模全球第一,足夠大。”但王健林認(rèn)為,“對(duì)于有近14億人口的中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),我們的規(guī)模還是太小,要擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),必須做得更大?!?/span>
不過(guò),從擴(kuò)張規(guī)模角度出發(fā),萬(wàn)達(dá)落地的項(xiàng)目并未全力集中于房?jī)r(jià)租金高的一、二線(xiàn)城市,反而大有發(fā)展中小城市之意,這一度讓業(yè)內(nèi)分析師表示不解。
“這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)理解不深,不動(dòng)產(chǎn)最核心的指標(biāo)不是房?jī)r(jià)和單位平方米租金的高低,而是租金回報(bào)比。從租金回報(bào)比看,一、二線(xiàn)城市項(xiàng)目甚至可能不如三、四線(xiàn)城市項(xiàng)目,因?yàn)橐?、二線(xiàn)城市項(xiàng)目地價(jià)更貴、投資更大?!蓖踅×址Q(chēng),重資產(chǎn)主要看房?jī)r(jià),銷(xiāo)售利潤(rùn)高才能投資,輕資產(chǎn)因?yàn)槭羌兺顿Y不銷(xiāo)售,不需關(guān)心房?jī)r(jià),只要城區(qū)人口夠多,租金回報(bào)比合適就可以做。僅從萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)的收入數(shù)據(jù)分析,70%以上的增長(zhǎng)來(lái)自三、四線(xiàn)城市,而且投資回報(bào)率并不低于大城市,這是萬(wàn)達(dá)發(fā)展的好機(jī)會(huì)。
除此之外,王健林也從財(cái)務(wù)角度算了一筆賬。他表示,從財(cái)務(wù)上看,輕資產(chǎn)回報(bào)也很好,兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤(rùn)也相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店。假設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元,兩個(gè)店就是每年2億元租金,萬(wàn)達(dá)可以分到7000萬(wàn)元租金。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億元租金,扣除管理成本,再扣掉稅,財(cái)務(wù)利潤(rùn)兩者收入基本相當(dāng)。
值得注意的是,在王健林的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略中,他更看重萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)化后產(chǎn)生的邊際效應(yīng)。其表示,拿深交所上市的萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)來(lái)說(shuō),它的影城多數(shù)開(kāi)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快,院線(xiàn)發(fā)展速度就快。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量擴(kuò)大,還能為萬(wàn)達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來(lái)更多資源。
5年后將沒(méi)有重資產(chǎn)
在王健林的轉(zhuǎn)型目標(biāo)中,萬(wàn)達(dá)5年后可能不再有重資產(chǎn),完全輕資產(chǎn)化。
他表示,萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)有兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo):一是2020年開(kāi)業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng);二是2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)的三分之二要來(lái)自租賃收入。
王健林稱(chēng),原來(lái)重資產(chǎn)模式我們給自己定的目標(biāo)是到2020年開(kāi)業(yè)240個(gè)至250個(gè)廣場(chǎng),現(xiàn)在數(shù)量將近翻番?!叭f(wàn)達(dá)到2025年?duì)幦¢_(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。大家可能不太敢相信,5年以后萬(wàn)達(dá)一年能開(kāi)業(yè)100個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)?以萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在特別是5年后的執(zhí)行力,完全可以做到,不信大家五年后看,我今天的話(huà)是否成為現(xiàn)實(shí)?!?/span>
從近期目標(biāo)來(lái)看,2016年萬(wàn)達(dá)計(jì)劃開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),其中超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年以后,萬(wàn)達(dá)將保持每年至少開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的速度,其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。
而對(duì)于去房地產(chǎn)化方面,王健林稱(chēng),如果一個(gè)公司凈利潤(rùn)的三分之二來(lái)自于房地產(chǎn)之外,這個(gè)公司就不能再叫房地產(chǎn)公司,所以我們也有打算,將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字,變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司,去房地產(chǎn)化,也將實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。
“建立輕資產(chǎn)融資渠道”
不得不提的是,若今年26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如期開(kāi)業(yè),屆時(shí)萬(wàn)達(dá)持有物業(yè)面積將超過(guò)2500萬(wàn)平方米。此外,萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在有9000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備,其中規(guī)劃為持有物業(yè)的面積多達(dá)2000多萬(wàn)平方米。對(duì)于這樣一家龐大的商業(yè)地產(chǎn)公司,在5年間完成完全輕資產(chǎn)化的轉(zhuǎn)型,壓力不可謂不大,尤其引入的資金從哪里來(lái)?
“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn),不是大家想象的那樣忽然華麗轉(zhuǎn)身,而是一步步做出來(lái)的,從建造的成本標(biāo)準(zhǔn)模塊、交鑰匙工程、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道,已經(jīng)折騰了一年多?!蓖踅×址Q(chēng)。
而關(guān)于萬(wàn)達(dá)做輕資產(chǎn)的資金從哪里來(lái),王健林表示,一是外部管道,二是建立內(nèi)部融資管道。
王健林透露,從外部管道來(lái)看,包括基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者,現(xiàn)在已簽訂有約束力的項(xiàng)目25個(gè),如果萬(wàn)達(dá)需要,很快就可以簽百個(gè)以上的項(xiàng)目。
而在內(nèi)部融資渠道的建設(shè)上,萬(wàn)達(dá)成立了自己的電子商務(wù)公司,收購(gòu)了快錢(qián)支付公司,這兩家公司都在做全新的理財(cái)產(chǎn)品,下個(gè)月就會(huì)推出來(lái),采用眾籌方式為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)融資。
目前來(lái)看,萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品真正投向?qū)嶓w,能產(chǎn)生真實(shí)回報(bào)。“我們計(jì)劃每年給投資者6%左右的現(xiàn)金回報(bào),5年或7年把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處置,將收益分給投資者。”
王健林為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的退出主要設(shè)置了兩種方式,資本化或賣(mài)掉。他表示,中國(guó)正在試點(diǎn)REITS,目前好幾個(gè)城市在試點(diǎn),萬(wàn)達(dá)這個(gè)理財(cái)產(chǎn)品就是準(zhǔn)REITS。即使屆時(shí)不做REITS,5年后廣場(chǎng)成熟了,租金比較高了,也能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián),出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益,預(yù)期年化收益至少可以達(dá)到百分之十幾。
“如果投資者急著用錢(qián),中途想退出,我們也已跟兩個(gè)金融改革試驗(yàn)區(qū)談好,設(shè)立一個(gè)權(quán)證交易平臺(tái),也找了做市商。買(mǎi)我們的理財(cái)產(chǎn)品,一個(gè)月以后就可以交易,讓它具有流動(dòng)性。而且萬(wàn)達(dá)電商、快錢(qián)還和投資者約定,在處置廣場(chǎng)時(shí)獲取一定收益,這樣萬(wàn)達(dá)金融電商公司也能獲得盈利。萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品如果推行成功,就能解決輕資產(chǎn)項(xiàng)目的投資,也許就不用依賴(lài)外部投資者了?!?/span>
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